Immobilienlexikon für die Buchstaben A bis E

Die Abnahme bzw. Übergabe stellt einen entscheidenden Schritt bei jeder Immobilientransaktion dar. Im Rahmen dieses Vorgangs prüft der Käufer vor Ort, ob er die Immobilie so wie vertraglich vereinbart erhält. Mit der gleichzeitig stattfindenden Schlüsselübergabe wird er dann zum Besitzer. Von Abnahme wird vor allem im Zusammenhang mit von Bauträgern erstellten Neubauten gesprochen. Oft werden die Begriffe ‚Abnahme‘ und ‚Übergabe‘ aber auch synonym verwandt.

Bei der Abnahme bzw. Übergabe wird üblicherweise ein Protokoll erstellt, in dem der Zustand der Immobilie festgehalten wird. Das Protokoll ist wichtig, um noch offene Fragen zu klären, rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden und bei eventuellen juristischen Auseinandersetzungen als Nachweis zu dienen. Es sollte daher mit großer Sorgfalt erstellt werden und auf jeden Fall folgende Punkte enthalten:

• Adressdaten von Käufer und Verkäufer;
• Bestandsaufnahme von Innenräumen und Außenbereich mit Auflistung festgestellter Mängel;
• Zählerstände zum Zeitpunkt der Übergabe;
• Mobiliar, das vom Käufer übernommen werden soll;
• Auflistung und Aufzählung aller Schlüssel;
• Handling-Anweisungen für noch vorhandene, nicht übernommene Gegenstände;
• Datum und Unterschrift von Käufer und Verkäufer.

Als Auflassung wird die dingliche Einigung von Verkäufer und Käufer einer Immobilie über die Übertragung des Eigentums in Anwesenheit eines Notars bezeichnet. Die entsprechende Rechtsnorm ist § 925 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Unter ‚dinglicher Einigung‘ wird dabei im Allgemeinen der Abschluss eines Verfügungsgeschäfts verstanden.

Die Auflassung ist deshalb erforderlich, weil nach juristischer Auffassung der Eigentumswechsel in zwei Teile zu trennen ist (Trennungsprinzip) – ein Verpflichtungsgeschäft und ein Verfügungsgeschäft. Das Verpflichtungsgeschäft ist üblicherweise der Kaufvertrag. In ihm verpflichtet sich der Verkäufer zur Übertragung des Eigentums an dem Objekt, der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises. Mit dem Verfügungsgeschäft (der Auflassung und der Eintragung im Grundbuch) werden die vertraglichen Verpflichtungen umgesetzt.

Die persönliche Anwesenheit von Verkäufer oder Käufer vor dem Notar ist bei der Auflassung nicht zwingend erforderlich. Beide Seiten können sich durch bevollmächtigte Personen vertreten lassen. Im Rahmen der Auflassung kann der Vollzug einer Grundbucheintragung von der Zahlung des Kaufpreises oder einer Befristung abhängig gemacht werden.

Die Auflassung ist vom anwesenden Notar zu beurkunden, um die Eintragung im Grundbuch zu ermöglichen (§§ 20, 29 GBO – Grundbuchordnung). Bis zur endgültigen Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch kann dieser in seinen Rechten mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung geschützt werden (§ 883 BGB).

Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer einer Immobilie auch wirksam zum Eigentümer. Da zwischen der Beantragung des Eintrags und dem tatsächlichem Vollzug längere Zeit vergehen kann (sechs bis acht Wochen), lassen sich die Rechte des Käufers zwischenzeitlich mit einer Auflassungsvormerkung schützen. Rechtsgrundlage sind die §§ 883 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Die Auflassungsvormerkung sorgt dafür, dass der Käufer in seinem Anspruch, als Eigentümer eingetragen zu werden, nicht mehr beeinträchtigt werden kann. Ohne eine solche Vormerkung könnte der Verkäufer theoretisch das Objekt oder Grundstück noch mal veräußern oder er könnte Grundpfandrechte (Hypothek oder Grundschuld) zur Absicherung von Krediten eintragen lassen, da er bis zum Eintrag des Eigentümerwechsels weiter als Eigentümer gilt.

Mit der Auflassungsvormerkung werden vertragswidrige Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie unwirksam. Auch Maßnahmen zur Zwangsvollstreckung von Gläubigern des Verkäufers greifen dann nicht. Wird der Verkäufer insolvent, gehört die Immobilie nicht zur Insolvenzmasse. Es tritt die sogenannte Vollwirkung ein. Der Käufer wird dann so behandelt, als sei er bereits Eigentümer.

Die Auflassungsvormerkung garantiert dem Käufer also, dass er das Eigentum auch so wie vereinbart erhält. Sie wird daher häufig als Schutz von Käuferrechten – zum Beispiel beim Erwerb von Bauträgern – empfohlen, auch wenn die Eintragung nicht zwingend ist. Die Eintragung erfolgt in Abteilung II des Grundbuchs.

Vormerkungen sind nicht auf den Immobilienkauf beschränkt, sondern auch im Zusammenhang mit anderen Grundstücksgeschäften möglich. Der häufigste Fall der Vormerkung ist zwar die Auflassung (Einigung über die Eigentumsübertragung), sie wird aber zum Beispiel auch bei der Eintragung von Grundpfandrechten öfter genutzt.

Die Baugenehmigung ist zwingende Voraussetzung für die Umsetzung eines Bauvorhabens. In dem entsprechenden Verfahren wird geprüft, ob bestimmte öffentlich-rechtliche Bauvorschiften erfüllt sind und das Vorhaben einem ggf. existierenden Bebauungsplan entspricht. Die Einzelheiten des Genehmigungsverfahrens sind in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt.

Die Genehmigung wird in der Regel vom zuständigen Bauamt auf der Basis des Bauantrags erteilt. In vielen Fällen wird auch eine Einverständniserklärung von Nachbarn verlangt. Mit der Baugenehmigung ist das Genehmigungsverfahren nicht unbedingt abgeschlossen, da unter Umständen Genehmigungen weiterer Behörden (zum Beispiel wegen Wasser- oder Immissionsschutzvorschriften) einzuholen sind. Der Bauherr muss sich hierum selbst kümmern. Mit dem Bau darf erst begonnen werden, wenn Baufreigabe erteilt worden ist. Nach Fertigstellung ist eine öffentliche Bauabnahme vorgeschrieben.

Bauträger sind Unternehmer oder Unternehmen, die Bauvorhaben mit dem Ziel des Verkaufs realisieren. Der Erwerb von Immobilien von einem Bauträger ist ein gängiges Modell. Käufer haben dadurch den Vorteil, dass sie in gewissen Grenzen den Bau beeinflussen können, ohne sich um die Umsetzung kümmern zu müssen. Der Bauträger organisiert und verantwortet die bauliche Realisierung.

Bauträgerleistungen werden auf der Basis eines Bauträgervertrags erbracht. Er stellt eine Mischung aus Kaufvertrag und Werkvertrag dar. Rahmenvorgaben zu Rechten und Pflichten des Bauträgers enthält die Makler- und Bauträger-Verordnung (MaBV). Ansonsten gelten die vertragsrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Regelungen zum Kauf beim Bauträgervertrag beziehen sich auf den Erwerb des Grundstücks bzw. der Immobilie. Der Bauträger verpflichtet sich darin, dem Käufer gegen Zahlung des Kaufpreises das Eigentum an dem betreffenden Objekt zu verschaffen. Da es sich um die Übertragung von Grundbesitz handelt, ist eine notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung erforderlich. Werkvertrag ist der Bauträgervertrag dort, wo es um die Errichtung des Baus geht.

Der Bauträger baut zunächst auf eigenes Risiko mit eigenen, ggf. fremdfinanzierten Mitteln. Entsprechend dem Baufortschritt kann er nach dem Verkauf von dem Käufer Abschlagszahlungen für bereits erbrachte Teilleistungen verlangen. Insgesamt können bis zu sieben Abschläge vereinbart werden. Ihre mögliche Zusammensetzung ist im Einzelnen in § 3 MaBV geregelt. Üblich sind die folgenden Abschläge:

• 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
• 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
• 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
• 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
• 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
• 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
• 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
• 3 % für den Estrich,
• 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
• 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
• 3 % Hundert für die Fassadenarbeiten,
• 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Mit der Abnahme und Übergabe des fertigen Baus geht das Risiko auf den Käufer über. Für nachträglich auftretende Mängel haftet der Bauträger fünf Jahre.

Der Bebauungsplan ist ein von der Kommune erlassener Plan, der Vorgaben zur Bebauung auf parzellierten Grundstücken in einem abgegrenzten Gebiet enthält. Bebauungspläne sind generell aus dem Flächennutzungsplan, der Bauleitplanung für das gesamte Gebiet einer Kommune, abzuleiten. Rechtsgrundlage bildet § 1 BauGB (Baugesetzbuch). Im BauGB wird der Flächennutzungsplan auch als vorbereitender Bauleitplan bezeichnet, der Bebauungsplan dagegen als verbindlicher Bauleitplan.

Bauleitpläne sollen von den Gemeinden dann aufgestellt werden, wenn eine solche Planung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung vor Ort erforderlich erscheint. Bebauungspläne werden als (Gemeinde-)Satzung erlassen. Sie gelten in der Regel für eine größere Anzahl zusammenliegender Grundstücke oder einen ganzen Ortsteil.

Die möglichen Inhalte sind im Detail in § 9 BauGB geregelt. Meist besteht ein Bebauungsplan aus einer Planzeichnung (Teil A) und einem Textteil (Teil B), dem eine erläuternde Begründung zuzufügen ist. Zur Begründung gehört auch ein Umweltbericht, in dem die möglichen Umweltauswirkungen einer Bebauung erfasst und bewertet werden.

Die Kommunen sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen grundsätzlich frei, in welchem Umfang sie von den gesetzlich möglichen Regelungsinhalten Gebrauch machen. Um als rechtliche Basis für die Beurteilung von Bauvorhaben dienen zu können, muss ein Bebauungsplan aber mindestens Festlegungen der örtlichen Verkehrsfläche, der überbaubaren Grundstücksflächen und der dort zulässigen baulichen Nutzung enthalten. Man spricht dann auch von einem ‚qualifizierten Bebauungsplan‘ im Gegensatz zu einem ‚einfachen Bebauungsplan‘.

Bebauungspläne bilden eine wesentliche Entscheidungsgrundlage für die Erteilung von Baugenehmigungen. Bauvorhaben können dann genehmigt werden, wenn sie den Vorgaben des Bebauungsplans nicht widersprechen.

Besichtigungen sind ein wichtiger Bestandteil der Vermarktung von Immobilien. Bei Besichtigungen vermieteter Objekte gelten besondere Regeln. Das Besichtigungsrecht des Vermieters bewegt sich in recht engen Grenzen und ist im wesentlichen aus der Rechtsprechung abgeleitet. Der Vermieter besitzt danach zwar ein grundsätzliches Besuchs- und Besichtigungsrecht, kann es aber nur nach rechtzeitiger Ankündigung, mit Zustimmung des Mieters und zu angemessenen Zeiten ausüben. Außerdem muss ein sachlicher Anlass für die Besichtigung vorliegen, der dem Mieter bei der Anmeldung zu benennen ist. Solche Anlässe können zum Beispiel sein:

• Besichtigungstermine für Kauf- oder Mietinteressenten (bei zuvor erfolgter Miet-Kündigung);
• geplante Instandhaltung und Renovierung;
• Schadensuntersuchung und -vorbeugung;
• Ablesen und Vermessen;
• begründeter Verdacht auf vertragswidriges Verhalten.

Klauseln in Mietverträgen, die das Besichtigungsrecht unzulässig ausweiten, sind unwirksam. Rechtlich umstritten ist, ob eine regelmäßige Besichtigung (zum Beispiel alle zwei Jahre) des Vermieters zulässig ist, um sich vom Zustand der Wohnung zu überzeugen.

Eine vom Mieter verweigerte Besichtigung muss der Vermieter auf dem juristischen Weg durchsetzen. Persönlich erzwingen kann er sie nicht. Widerrechtliches Eindringen in die Wohnung eines Mieters ist Hausfriedensbruch und stellt ein Strafdelikt (§ 123 StGB – Strafgesetzbuch) dar.

Mit dem Zeitpunkt des Besitzübergangs gehen Nutzen und Lasten einer Immobilie auf den Käufer über. Der Erwerber kann die Immobilie dann bereits wirtschaftlich nutzen, indem er sie zum Beispiel bewohnt oder vermietet. Mieterträge fließen dann ihm zu. Im Gegenzug muss der neue Besitzer mit dem Besitzübergang auch die mit der Immobilie verbundenen Lasten tragen. Er hat u.a. für öffentliche Abgaben und Gebühren wie Grundsteuer, Anliegerbeiträge, Müll- und Abwassergebühren aufzukommen.

Mit dem Besitzübergang findet gleichzeitig auch der Gefahrübergang statt. Wird das Gebäude beschädigt oder zerstört, muss der Erwerber jetzt das Risiko tragen. Vorher liegt die Gefahr beim Verkäufer.

Umgangssprachlich werden die Begriffe ‚Eigentum‘ und ‚Besitz‘ vielfach gleichgesetzt. Juristisch besteht aber ein wichtiger Unterschied.

Dem Eigentümer gehört eine Sache, der Besitzer hat lediglich das Recht, eine Sache zu nutzen.

Besitz und Eigentum einer Sache können also auseinander fallen. Ebenso verhält es sich mit den Zeitpunkten von Besitzübergang und Eigentumsübergang. Sie sind nicht notwendigerweise identisch. Bei Immobilientransaktionen findet der Besitzübergang meist vor dem Eigentumsübergang statt.

In Immobilien-Kaufverträgen ist üblicherweise vorgesehen, dass die Schlüsselübergabe bereits im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises erfolgt. Der hierfür vereinbarte Termin liegt üblicherweise vor der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Manchmal wird sogar noch ein vor der Kaufpreiszahlung liegender Termin vereinbart, zum Beispiel um eine Renovierung zu ermöglichen.

Mit der Übergabe der Schlüssel erhält der Käufer das Recht, die Immobilie zu nutzen. Er wird zum Besitzer, ist aber noch kein Eigentümer. Mit dem Zeitpunkt des Besitzübergangs hat der neue Besitzer die mit der Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten (Nutzen und Lasten) zu tragen.

Das Bestellerprinzip ist ein Regelungsbestandteil des geplanten Mietrechtsnovellierungsgesetzes. Die geplante Neuregelung hat das Ziel sicherzustellen, dass grundsätzliche derjenige, der einen Makler bestellt hat, auch die Kosten dafür trägt (Bestellerprinzip). In der Praxis – vor allem auf Wohnungsmärkten mit starkem Nachfrageüberhang – wurden die Maklerkosten bisher vielfach auf den künftigen Mieter abgewälzt, auch wenn die Beauftragung über den Vermieter erfolgte.

Mit dem Gesetz soll verbindlich festgelegt werden, dass Wohnungssuchende den Makler künftig ausschließlich dann bezahlen müssen, wenn sie ihn auch beauftragt haben. Außerdem darf der Makler in diesem Fall vom Wohnungssuchenden nur für den exklusiven Nachweis einer Wohnung eine Provision verlangen. Die Umsetzung ist im Rahmen des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vorgesehen.

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz soll im Laufe des ersten Halbjahres 2015 in Kraft treten.

Bodenrichtwerte sind amtlich ermittelte Werte für den Boden. Sie bilden eine wichtige Grundlage für die Besteuerung, aber – hilfsweise – auch für die Ermittlung des Bodenwertes von Immobilien bei Grundstücksgeschäften. Die flächendeckende Ermittlung von Bodenrichtwerten wird durch das Baugesetzbuch (§ 196 BauGB) vorgeschrieben und wird mindestens zum Ende jedes zweiten Jahres durchgeführt. Zuständig für die Ermittlung sind die ‚Gutachterausschüsse für Grundstückswerte‘, die in jedem Bundesland existieren und in der Regel bei Vermessungs- und Katasterämtern oder anderen für Geoinformationen zuständigen Behörden angesiedelt sind.

Die Ermittlung von Bodenrichtwerten erfolgt auf der Basis der amtlichen Kaufpreissammlungen von Grundstücksgeschäften für sogenannten Bodenrichtwertzonen. Dabei handelt es sich um abgegrenzte Gebiete – Straßen, Straßenzüge, Ortsteile oder ganze Ortschaften -, in denen jeweils vergleichbare Wertverhältnisse gelten. Bei bebauten Grundstücken ist der Wert so zu ermitteln, als ob keine Bebauung vorläge.

Der Bodenrichtwert wird als Durchschnittswert aus den erfassten Kaufpreisen ermittelt und als Wert pro Quadratmeter unbebauten Bodens angegeben. Der Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks muss daraus unter Berücksichtigung der jeweiligen Besonderheiten abgeleitet werden. Das erfolgt durch entsprechend geeignete Zu- oder Abschläge.

Die Veröffentlichung erfolgt über Bodenrichtwertkarten oder -tabellen. Die Bodenrichtwerte sind damit für jedermann zugänglich. Sie können mittlerweile für alle Bundesländer über das Internet – zum Teil gebührenpflichtig – abgerufen werden. Als Orientierungswert für Kaufpreisfestlegungen und -verhandlungen bei Grundstückgeschäften spielen Bodenrichtwerte eine wichtige Rolle.

Unter Dienstbarkeiten als Sammelbegriff werden verschiedene Nutzungsrechte Dritter an einem Grundstück bzw. einer Immobilie bezeichnet, ohne Eigentümer zu sein. Sie sind überwiegend im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Es gibt vier Arten von Dienstbarkeiten, die alle bei Vereinbarung entsprechend grundbuchlich einzutragen sind:

• den Nießbrauch;
• Grunddienstbarkeiten;
• die beschränkte persönliche Dienstbarkeit;
• das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht.

Das Nießbrauchsrecht (§§ 1030 ff. BGB) bildet das weitreichendste Nutzungsrecht. Es ist ein persönliches, unveräußerliches und nicht vererbbares Recht zur umfassenden Nutzung einer Sache. Die typische Form des Nießbrauchs bei Immobilien ist das lebenslange Wohnrecht einschließlich des Rechts zur wirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks.

Grunddienstbarkeiten räumen einem Dritten genau definierte und abgegrenzte Einzelnutzungen oder -rechte an einem Grundstück ein. Das können zum Beispiel Wege-, Durchgangs-, Leitungsrechte oder Bebauungsbeschränkungen sein. Grunddienstbarkeiten sind in den §§ 1018 ff. BGB geregelt. Sie sind nicht personengebunden und gehen daher automatisch bei Eigentümerwechseln auf den neuen Eigentümer eines ‚herrschenden‘ Grundstücks über. Grunddienstbarkeiten werden häufig im Zusammenhang mit benachbarten Grundstücken vereinbart.

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 ff. BGB) betrifft im Prinzip dieselben Rechte wie Grunddienstbarkeiten. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass es sich hier wie beim Nießbrauch um ein personengebundenes Recht handelt, das nicht übertragen werden kann. Eine besondere Form der persönlich beschränkten Dienstbarkeit ist das reine Wohnrecht bei einer Immobilie.

Zu den Dienstbarkeiten zählen auch Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte bei Eigentumswohnungen. Die entsprechende Norm ist § 31 WEG (Wohneigentumsgesetz).

Als Eigenkapital werden die beim Immobilienerwerb oder Hausbau eingesetzten eigenen Mittel aus dem Vermögen bezeichnet. Es handelt sich in der Regel um Ersparnisse, die in verschiedenen Geldanlagen gebunden sind. Sie müssen frei sein bzw. liquidiert werden, um sie für die Finanzierung nutzen zu können. Der Kapitalaufbau erfolgt meist durch regelmäßiges und systematisches Sparen, für das es am Markt eine Vielzahl an Möglichkeiten gibt. Eine Besonderheit sind Bausparverträge: sie verbinden die Bildung von Eigenkapital (Bausparguthaben) mit der Kreditaufnahme (Bauspardarlehen) und stellen insofern eine Mischform dar.

Eigenkapital erfüllt wichtige Funktionen bei der Immobilienfinanzierung: da es weder verzinst wird noch zurückgezahlt werden muss, steht es de facto unbefristet und ohne finanzielle Folgelasten zur Verfügung. Das Finanzierungsrisiko für den Eigentümer reduziert sich dadurch erheblich. Ein hoher Eigenkapitalanteil wirkt sich außerdem positiv auf die Kreditwürdigkeit aus und verbessert die Chancen für eine Kreditaufnahme bei Banken zu günstigen Konditionen. Es stellt daher einen wichtigen Baustein in jedem Finanzierungskonzept dar. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso geringer ist das Ausfallrisiko für die Bank.

Als praktische Faustregel wird in der Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent empfohlen. Bei Mietobjekten kann die Kalkulation anders aussehen.

Der Übergang des Eigentums bei Immobilien wird erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch rechtlich wirksam. Der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung, sobald

• der Kaufpreis
• und die Grunderwerbsteuer bezahlt worden sind
• bzw. die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt.

Wegen der Bearbeitungsdauer der Grundbuchämter kann bis zum Vollzug der Eintragung eine längere Zeit – bis zu sechs oder acht Wochen – vergehen. Aus diesem Grund wird häufig vorab die Eintragung einer Auflassungsvormerkung empfohlen. Damit werden die Eigentumsansprüche des Käufers auch vor der endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch gesichert.