Immobilienlexikon für die Buchstaben N bis Z

Notare sind Personen, die als unabhängige Amtsträger für Beurkundungen und Beglaubigungen tätig werden. Bei vielen Rechtsgeschäften und Willenserklärungen ist dies vorgeschrieben oder möglich. Die Voraussetzungen, Inhalte und Rahmenbedingungen der Notar-Tätigkeit sind im Einzelnen in der Bundesnotarordnung (BNotO) geregelt. Die dafür anfallenden Gebühren gibt im Detail das Gerichts- und Notarkostengesetz vor.

Grundsätzlich wird zwischen hauptberuflichen Notaren und Anwalts-Notaren unterschieden:

• Hauptberufliche Notare dürfen außer den Aufgaben nach der BNotO keine weiteren Amts- oder sonstigen Tätigkeiten ausüben.
• Anwalts-Notare sind dagegen Rechtsanwälte, die im Nebenberuf auch als Notar arbeiten.

Sowohl hauptberufliche Notare als auch Anwalts-Notare sind – obwohl Amtsträger – freiberuflich tätig.

Die Verbreitung der beiden Notarformen ist in Deutschland regional abgegrenzt. Die Abgrenzung hat vor allem historische Gründe. Anwalts-Notare gibt es in Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Bremen, Berlin, Hessen und dem westfälischen Teil Nordrhein-Westfalens. Hauptberufliche Notare sind dagegen im übrigen Bundesgebiet zu finden. In Baden-Württemberg gibt es als Besonderheit bis Ende 2017 auch noch Notare im Landesdienst, die in einem abhängigen Beschäftigungsverhältnis stehen und keine Freiberufler sind .

Die Geschäftsstelle eines Notars wird häufig umgangssprachlich als Notariat bezeichnet. Der BGH hat allerdings in einem Urteil Notaren die Verwendung des Begriffs ‚Notariat‘ als offizielle Bezeichnung untersagt (BGH, Beschluss vom 11.07.2005, Az. NotZ 8/05). Sie ist ausschließlich Behörden vorbehalten.

Bei Immobilientransaktionen soll der Notar als unparteiischer Dritter dafür sorgen, dass die Interessen der beteiligten Parteien gewahrt werden und keiner Seite Nachteile entstehen. Neben der Beurkundung und Beglaubigung überwacht und steuert er dabei auch den Prozess der Umsetzung vertraglicher Vereinbarungen. Im Grundstücksrecht – insbesondere bei Eigentums-Übertragungen, der Bestellung von Grunddienstbarkeiten und Grundpfandrechten – wird die Einschaltung eines Notars an vielen Stellen vorgeschrieben. Die entsprechenden Vorschriften finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Die Nutzfläche (NF) ist nach DIN 277 (2005) der Anteil an der Grundfläche (GR) eines Gebäudes, der der Zweckbestimmung entsprechend genutzt wird.

Die DIN-Norm kennt insgesamt sieben Nutzungsfunktionen:

• Wohnen,
• Büronutzung,
• Produktion und Bearbeitung,
• Lagern und Distribution,
• Unterrichten und Kulturtätigkeit,
• Heilen und Pflegen
• sowie Sonstiges.

Verkehrsflächen (zum Beispiel Treppenhäuser, Eingänge, Flure, Aufzüge) und technische Funktionsräume (Heizungs-, Maschinen-, Betriebsräume) gehören nicht zur Nutzfläche. Die Berechnung der Nutzfläche spielt eine Rolle bei der Ermittlung von Herstellungskosten eines Gebäudes (Wertermittlung).

Beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien fällt bei Einschaltung eines Maklers eine Provision an. Der Provisionsanspruch des Maklers ergibt sich aus § 652 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Die Maklerprovision stellt neben der Grunderwerbsteuer und den Gerichts- und Notargebühren eine weitere wichtige Komponente bei den Nebenkosten einer Immobilientransaktion dar.

Der Provisionsanspruch entsteht dann, wenn ein wirksamer und mängelfreier Maklervertrag abgeschlossen wurde, der Makler die Immobilie nachgewiesen hat und der Kauf tatsächlich durch die Maklertätigkeit zustande gekommen ist. Die Maklerprovision ist in der Regel mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig.

Bei der Höhe und Aufteilung der Maklerprovision gibt es regional unterschiedliche Usancen. In den meisten Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, in einigen Ländern wird sie dagegen ganz oder überwiegend vom Käufer getragen. Die Höhe schwankt regional zwischen 5,95 Prozent und 7,14 Prozent des Kaufpreises (inkl. Mehrwertsteuer). In Bayern sind 7,14 Prozent Provision und hälftige Kostenaufteilung üblich.

Seit dem 23.12.2020 gilt die sog. Maklerprovisionsteilung beim Verkauf von Wohnimmobilien; insbesondere bei Wohnungen und Häuser. Mit diesem Gesetz muss die Provision zu gleichen Teilen durch den Verkäufer und Käufer getragen werden. In Bayern wird die Provision wie folgt geteilt:

• Verkäufer (Auftraggeber): 3,57 % inkl. MwSt.
• Käufer: 3,57 % inkl. MwSt.

Der Begriff ‚Rangprinzip‘ wird in der Rechtswissenschaft in unterschiedlichen Zusammenhängen verwandt. Im Kontext mit Immobilien bezieht er sich auf die Rangfolge der im Grundbuch eingetragenen Rechte. Sie wird in § 879 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Danach gilt das Prinzip, dass früher eingetragene Rechte späteren Eintragungen gegenüber vorrangig sind. Bei Einträgen innerhalb einer Abteilung des Grundbuchs geht der jeweils vorstehende Eintrag vor. Bei Einträgen in verschiedenen Abteilungen entscheidet das Eintragsdatum über den Rang. Hier ist der Eintrag mit dem früheren Datum vorrangig. Bei datumsgleichen Eintragungen sind die jeweiligen Rechte gleichrangig.

Ein wichtige Fallkonstellation, in der die Rangfolge eine Rolle spielt, sind Grundpfandrechte, zum Beispiel Grundschuldeintragungen. Bestehen mehrere Grundschuldeinträge, wird der Inhaber der ersten Grundschuld auch zuerst aus dem Grundstück befriedigt. Eine Bedienung weiterer Schuldner findet dann nur noch insoweit statt, als das möglich ist. Daher bestehen kreditgebende Banken in der Regel auf einer erstrangigen Absicherung. Nur bei Bauspardarlehen ist eine nachrangige Eintragung möglich.

Eine nachträgliche Änderung der Rangfolge kann – mit Zustimmung der betroffenen Rechtsinhaber – vereinbart und bedarf ebenfalls der Grundbucheintragung (§ 880 BGB).

Eine Reservierungsvereinbarung stellt eine auf eine bestimmte Immobilie bezogene Vereinbarung zwischen dem Kaufinteressenten und dem Makler dar, bei der der Makler gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr für eine bestimmte Zeit darauf verzichtet, das Grundstück oder Objekt weiter zu vermarkten und anderen Interessenten anzubieten. Der Kaufinteressent erhält damit eine gewisse Sicherheit, die gewünschte Immobilie auch tatsächlich zu erhalten. Während der Reservierungszeit können dann in Ruhe Vertragsdetails und Finanzierungsfragen geklärt werden. Erhält der Makler zwischenzeitlich auch ohne eigene Aktivität weitere Angebote, ist er allerdings verpflichtet, den Verkäufer zu informieren.

Die Höhe der Reservierungsgebühr bewegt sich üblicherweise in einer Größenordnung von 10 bis 15 Prozent der Maklerprovision. Wenn der Kauf tatsächlich zustande kommt, wird die Gebühr in der Regel mit der Maklerprovision verrechnet. Eine echte Mehrbelastung entsteht für den Kaufinteressenten daher nur dann, wenn er sich entgegen der ursprünglich erklärten Absicht doch nicht für den Kauf entscheidet.

In der Vergangenheit kam es immer wieder zu juristischen Auseinandersetzungen um Reservierungsvereinbarungen. Der Bundesgerichtshof hat daher bestimmte rechtliche Anforderungen an ihre Wirksamkeit gestellt (BGH, Urteil vom 23.09.2010, Az.: III ZR 21/10)

• es muss ein qualifizierter Makleralleinauftrag bestehen;
• der Eigentümer/Verkäufer muss der Reservierungsvereinbarung zugestimmt haben;
• die Vereinbarung muss individualvertraglich vereinbart werden und darf nicht alleine durch die AGB zustandekommen;
• zeitlich unbefristete Reservierungsvereinbarungen sind sittenwidrig;
• die Höhe der Reservierungsvereinbarung muss angemessen sein und darf den Kaufinteressenten nicht über Gebühr unter Druck setzen.

Jeder Steuerpflichtige in Deutschland erhält vom Bundeszentralamt für Steuern eine Steueridentifikationsnummer zugeteilt. Damit soll grundsätzlich eine eindeutige Identifizierung bei der Besteuerung ermöglicht werden. Rechtsgrundlage bildet § 139a AO (Abgabenordnung). Die Steueridentifikationsnummer wurde zum 1. Juli 2007 eingeführt und gilt lebenslang. Sie stellt so etwas wie einen ’steuerlichen Fingerabdruck‘ dar.

Zusammen mit der elfstelligen Nummer werden Name, Geschlecht, Adresse, Geburtsdatum und -ort des Steuerpflichtigen erfasst und gespeichert. Auch das zuständige Finanzamt wird angegeben. Bei juristischen Personen, Freiberuflern und Personenvereinigungen wird zusätzlich eine sogenannte Wirtschaftsidentifikationsnummer vergeben.

Bei Grundstücksgeschäften sind Notare verpflichtet, von ihnen beurkundete Verträge dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen (§ 18 GrEStG – Grunderwerbsteuergesetz). Neben dem Namen und Adresse sowie einer Abschrift des Vertrags muss seit 2007 auch die Steueridentifikationsnummer bzw. die Wirtschaftsidentifikationsnummer angegeben werden.

Studentisches Wohnen besitzt einige Besonderheiten. Studenten verfügen in der Regel über begrenzte finanzielle Möglichkeiten, der Wohnraumbedarf beschränkt sich oft auf ein Zimmer unter Mitnutzung von Gemeinschaftsräumen (zum Beispiel bei einer Wohngemeinschaft oder in Studentenwohnheimen) oder ein Ein-Zimmer-Apartment. Studenten sind mehr als andere Menschen Mieter auf Zeit, die Mieterfluktuation ist durch die Lebenssituation bedingt überdurchschnittlich hoch.

Studentenwohnungen haben sich in Universitätsstädten zu einem eigenen Segment im Immobilienmarkt entwickelt. Die Nachfrage ist groß, an begehrten Studienorten wie München gibt es echte Engpässe. Neben öffentlichen Studentenwohnungen hat daher auch der private Bau von Studentenwohnraum stark an Bedeutung gewonnen. Von Bauträgern und Investment-Gesellschaften werden Studentenwohnungen als Kapitalanlagen vermarktet.

Ein solches Investment sollte genau kalkuliert werden. Die Preise von Studentenwohnungen sind nicht selten vergleichsweise hoch. Die möglichen Mieterträge hängen von der Lage zur Hochschule ab und sind dem Preis und den laufenden Kosten gegenüber zu stellen. Für Renovierung und Reparaturen muss hier wegen der Wechselhäufigkeit mehr einkalkuliert werden als sonst. Manche Bundesländer fördern den privaten Bau von Studentenwohnungen, zum Beispiel mit zinsgünstigen Darlehen. Dafür gilt dann allerdings eine längerfristige Zweckbindung und ggf. auch eine Mietbeschränkung.

Eine Teilungserklärung ist bei Eigentumswohnungen von Bedeutung. Mit der Teilungserklärung werden die Eigentumsrechte der einzelnen Wohneigentümer bei einem Objekt näher definiert und gegenüber dem Grundbuchamt erklärt. Rechtsgrundlage bildet § 8 WEG (Wohneigentumsgesetz).

Die Teilungserklärung ist von dem Eigentümer abzugeben, dem die Immobilie vor der Aufteilung gehört. Sie ist zum Beispiel zwingende Voraussetzung dafür, um Wohnungen einzeln an spätere Eigentümer veräußern zu können. Die Teilungserklärung enthält üblicherweise Angaben

• zum Wohnungseigentum (Eigentum an einer Wohnungseinheit innerhalb eines Objektes zuzüglich des Miteigentums am Gemeinschaftseigentum. Zum Wohnungseigentum wird auch das Mitgliedschaftsrecht in der Eigentümerversammlung gerechnet.);
• zum Sondereigentum (Eigentum an einer einzelnen Wohnung einschließlich zugehöriger Kellerräume und/oder Dachgeschossräumlichkeiten);
• zum Gemeinschaftseigentum (gemeinschaftliche Einrichtungen wie Dach, Treppenhaus, Außenwände, Zentralheizung, Leitungen, Boden usw., die allen Eigentümern gemeinsam gehören);
• zu Miteigentumsanteilen (Anteil der einzelnen Eigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum eines Objektes);
• zu Sondernutzungsrechten (exklusive Nutzungsrechte von Eigentümern am Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel Gartenanteile oder Garagenstellplätze).

Außerdem gehört zur Teilungserklärung ein behördlich zu genehmigender Teilungsplan (Aufteilungsplan). Die Teilungserklärung bedarf der notariellen Beglaubigung. Ohne gültige Teilungserklärung ist keine Erfassung im Wohnungsgrundbuch möglich. Das Wohnungsgrundbuch ist ein eigenes Grundbuch zur Verzeichnung von Eigentumswohnungen. Es wird unabhängig vom Grundstücksgrundbuch geführt.

Die Teilungserklärung ist eine wichtige Unterlage, die in der Regel im Zusammenhang mit der Finanzierung von Wohnungskäufen auch von den kreditgebenden Banken für die Kreditprüfung verlangt wird.

Der Begriff Umbauter Raum (UR) wurde in einer früheren Fassung der DIN 277 für das umbaute Volumen eines Gebäudes verwandt. In der aktuell geltenden DIN 277 (2005) wird dafür die Bezeichnung Brutto-Rauminhalt (BRI) definiert.

Die normgemäße Berechnungen von BRI und UR weisen dabei einige Unterschiede im Detail auf. Vom mathematischen Grundsatz ergibt sich das Raumvolumen aus der Multiplikation von Länge, Höhe und Breite eines Gebäudes unter Berücksichtigung von Schrägen. Umgangssprachlich wird die frühere offizielle Bezeichnung Umbauter Raum häufig synonym auch für den BRI genutzt.

Auf der Basis des Raumvolumens lassen sich die Herstellungskosten/Kubikmeter ermitteln, eine wichtige Kenngröße bei der Wertermittlung und Beleihung einer Immobilie.

Notare sind bei von ihnen beurkundeten Verträgen zum Erwerb bzw. zur Veräußerung von Grundstücken verpflichtet, das für die Grunderwerbsteuer zuständige Finanzamt mittels einer Veräußerungsanzeige zu informieren (§ 18 GrEStG – Grunderwerbsteuergesetz). Das Finanzamt bestätigt mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung, das dem Grundstücksgeschäft keine steuerlichen Bedenken gegenüberstehen.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine zwingende Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch (§ 22 GrEStG). Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt dann erteilt, wenn die Zahlung der Grunderwerbsteuer sichergestellt ist oder festgestellt wird, dass die Grundstückstransaktion steuerfrei bleibt. De facto kann die Eintragung daher erst nach Zahlung der anfallenden Grunderwerbsteuer erfolgen, auch wenn das formal so nicht vorgeschrieben ist.

Ein Vorkaufsrecht räumt dem Rechtsinhaber die Möglichkeit ein, im Falle eines beabsichtigten Verkaufs an einen Dritten die betreffende Sache stattdessen zu den gleichen Bedingungen zu erwerben. Voraussetzung ist das Vorliegen eines Kaufvertrags.

Juristisch wird zwischen dem

• schuldrechtlichen Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB – Bürgerliches Gesetzbuch)
• und dem dinglichen Vorkaufsrecht (§§ 1094 ff. BGB)

unterschieden. Das dingliche Vorkaufsrecht ist nur bei Grundstücken und vergleichbaren Rechten möglich. Es wird nach § 873 BGB im Grundbuch eingetragen. Der Unterschied zwischen beiden Formen des Vorkaufsrechts besteht darin, dass das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nur im Verhältnis zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigtem gilt, das dingliche dagegen auch gegenüber Dritten.

Vorkaufsrechte im Zusammenhang mit Immobilien sind in einer Vielzahl an gesetzlichen Vorschriften verankert:

• ein Wohnungsmieter hat ein Vorkaufsrecht bei Umwandlung seiner Wohnung in eine Eigentumswohnung (§ 577 BGB);
• Miterben besitzen beim Verkauf ihres Erbanteils ein entsprechendes Recht (§ 2034 BGB);
• Kommunen steht nach § 24 BauGB (Baugesetzbuch) unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht zur Sicherstellung ihrer Bauleitplanung zu. Weitere kommunale Vorkaufsrechte sind in mehreren Spezialgesetzen verankert.

Bei Immobilien-Kaufverträgen muss die zuständige Kommune durch ein Negativattest bestätigen, dass sie ein bestehendes Vorkaufsrecht nicht ausübt. Der Notar überzeugt sich beim Kaufvertrag durch das Einholen des Negativattests und von Erklärungen anderer Berechtigter davon, dass bestehende Vorkaufsrechte nicht zum Tragen kommen.

Die Wohnfläche bezeichnet die anrechenbare Grundfläche einer Wohnung. Sie wird auf Basis der Wohnflächenverordnung (WohnFlV) ermittelt. Die Wohnfläche ist kleiner als die Nutzfläche nach DIN 277 (2005), da nur die zu Wohnzwecken nutzbaren Räume berücksichtigt werden. Nicht einbezogen werden sogenannte Zubehörräume wie Keller- oder Dachräume, die aber in die Nutzflächenberechnung einfließen.

Für die Berechnung werden die Grundflächen von Räumen mit mindestens zwei Metern Höhe zu 100 Prozent berücksichtigt, Raumflächen mit Höhen zwischen einem und zwei Meter (typischerweise Dachschrägen) werden zu 50 Prozent einberechnet. Raumflächen mit Höhen unter einem Meter bleiben dagegen unberücksichtigt. Für Balkone, Terrassen und Loggien des Wohnbereichs gilt eine 25 Prozent-Einbeziehung als Regel, bei entsprechender Qualität und Bewertung ist aber eine Einbeziehung bis zu 50 Prozent möglich. Die Gesamtwohnfläche einer Wohnung ergibt sich dann aus der Summe der Grundflächen der einzelnen Räume.

Als Wohngemeinschaft oder WG wird das Zusammenwohnen mehrerer, nicht in familiärer oder sonstiger verwandtschaftlicher Beziehung stehender Personen verstanden. Jeder hat dabei in der Regel ein eigengenutztes Zimmer in der gemeinsamen Wohnung. Räume wie Küche, Bad und Wohnzimmer werden dagegen von allen WG-Mitgliedern genutzt. Die Wohngemeinschaft hat sich seit den 1960er Jahren zu einer etablierten Wohnform insbesondere für studentisches Wohnen entwickelt.

WG-Wohnungen sind meist gemietet. Da es hier mehr Beteiligte als bei einem herkömmlichen Vermieter-Mieter-Verhältnis gibt, gelten einige Besonderheiten bei Mietverträgen. Es gibt unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten:

• ein WG-Mitglied ist Hauptmieter und schließt den Mietvertrag mit dem Vermieter. Die übrigen Bewohner schließen – mit Zustimmung des Vermieters – Untermietverträge mit dem Hauptmieter. Der Hauptmieter haftet bei dieser Konstruktion dem Vermieter für die Erfüllung des Gesamtvertrags, zum Beispiel für die Zahlung der Miete. Die Untermieter sind nur dem Hauptmieter gegenüber aus ihrem Untermietverhältnis verpflichtet. Sie können dementsprechend ein Wohnrecht auch nur gegenüber dem Hauptmieter, nicht gegenüber dem Vermieter geltend machen;
• alle WG-Mitglieder sind gemeinschaftlich Hauptmieter und schließen zusammen einen Vertrag mit dem Vermieter. Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gelten dann auch gemeinschaftlich. So haften die WG-Mitglieder gesamtschuldnerisch für die Miete. Entscheidungen – zum Beispiel zur Kündigung – müssen gemeinsam und in der Regel einstimmig getroffen werden.
• jedes WG-Mitglied ist Hauptmieter und schließt mit dem Vermieter einen eigenen Mietvertrag, in dem auch die Mitnutzungsrechte an den gemeinsamen Räumen der Wohnung geregelt sind. Rechte und Pflichten sind hier unmittelbar zwischen Vermieter und den einzelnen Mietern festgelegt.

Zug um Zug‘ ist ein rechtlicher Begriff, der die Erfüllung vertraglicher Pflichten jeweils von der Leistungserfüllung durch die Gegenseite abhängig macht. Mit der Erfüllung Zug um Zug sollen beide Vertragsparteien bei einer Gütertransaktion geschützt werden. Der Schutz besteht darin, dass eine Leistung erst dann erbracht werden muss, wenn auch die Gegenseite ihre Leistungspflicht erfüllt hat.

Grundstücksgeschäfte sind ein typischer Fall von Zug um Zug-Geschäften. Der Verkäufer ist dabei verpflichtet, dem Käufer schrittweise den Besitz und das Eigentum an der Immobilie zu verschaffen, im Gegenzug ist der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.

Die schrittweise Erfüllung der vertraglichen Pflichten wird durch den Notar als ‚unparteiischem Dritten‘ gesteuert und überwacht. Für die Abwicklung von Zug um Zug-Geschäften ist die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto besonders geeignet. Der Kaufpreis wird dann zunächst auf ein Treuhandkonto gezahlt, über das nur der Notar verfügen kann. Er leitet das Geld erst nach Erfüllung bestimmter vertraglicher Pflichten des Verkäufers weiter. Der Käufer ist geschützt, da der Kaufpreis erst fließt, wenn der Verkäufer ihm auch das Eigentum verschafft. Der Verkäufer hat gleichzeitig die Sicherheit, dass er den Kaufpreis auch tatsächlich erhält, sobald er seine Pflichten erfüllt hat.

Das Notaranderkonto ist allerdings nicht zwingend erforderlich. Heute wird vielfach darauf verzichtet. Der Notar sorgt dann durch die Überwachung der einzelnen Schritte und termingebundene Mitteilungen, Aufforderungen und Beantragungen für die Zug um Zug-Erfüllung-