Immobilienlexikon für die Buchstaben F bis M

Beim Erwerb einer Immobilie fallen Gerichts- und Notargebühren für die notwendigen notariellen Beurkundungen und die Eintragungen im Grundbuch an. Sie stellen einen wichtigen Teil der Nebenkosten beim Kauf eines Grundstücks oder Objektes dar. Die Gebührenhöhe wird durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) im Einzelnen geregelt. Das GNotKG ist im Jahre 2013 in Kraft getreten und hat die Gebührenberechnung grundlegend reformiert.

Für die Berechnung gilt nach dem GNotKG eine Tabelle, in der kaufpreis- und geschäftsabhängig die anfallenden Gebühren für Notar und Gericht festgelegt sind. Die Höhe der Gebühren ergibt sich durch Anwendung des für die jeweilige Leistung festgesetzten Betrags und die Multiplikation mit einem vorgeschriebenen Vervielfältiger bzw. Bruchteil. Die Gestaltung der Gebührenhöhe erfolgt dabei degressiv. Das heißt, mit steigendem Wert eines Grundstücksgeschäfts sinkt der Kostenanteil für Gerichts- und Notargebühren. Die Berechnungssystematik gilt analog auch für die Bestellung einer Grundschuld.

Zusätzlich zu den Gerichts- und Notargebühren kommen bei Notarleistungen noch die Kosten für Auslagen und die gesetzliche Mehrwertsteuer hinzu.

Die Geschossfläche (GF) ist ein Begriff aus dem Baurecht. Er wird in § 20 BauNVO (Baunutzungsverordnung) definiert. Danach wird die Geschossfläche als Summe der Flächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes ermittelt. Flächen unter Dachschrägen sowie Balkon-, Terrassen- und Loggien-Flächen bleiben üblicherweise außen vor.

Die Geschossfläche spielt eine wichtige Rolle für das vorgeschriebene maximal mögliche Maß der baulichen Nutzung von Grundstücken im Rahmen von Bebauungsplänen. Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt dabei an, wie hoch das Verhältnis der Geschossfläche eines Bauvorhabens zur Grundstücksfläche höchstens sein darf. Eine Geschossflächenzahl von 1,5 bedeutet also: die gesamte Geschossfläche aller Vollgeschosse darf maximal eineinhalb mal so groß sein wie das Grundstück.

Manchmal wird der Begriff (Brutto-)Geschossfläche auch fälschlich als Synonym für die Brutto-Grundfläche eines Gebäudes verwandt. Hier geht es aber um einen anderen Zusammenhang.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die beim Erwerb von Grundstücken erhoben wird. Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – ein Bundesgesetz, bei dem die Länder die Steuersätze jeweils selbst festlegen können. Die Grunderwerbsteuer an sich ist eine Landessteuer. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz aktuell zwischen 3,5 Prozent (Bayern und Sachsen) und 6,5 Prozent (Schleswig-Holstein, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und im Saarland).

Grundlage der Steuerberechnung ist der Wert des Grundstücks einschließlich darauf befindlicher Bauten (Grundstücksbegriff im Sinne der §§ 837 ff. BGB). Auch auf Erbbaurechte fällt Grunderwerbsteuer an. Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner, in der Praxis trifft die Steuerpflicht aber meist den Erwerber und ist entsprechend vertraglich festgelegt.

Die Steuererhebung stellt einen erheblichen Kostenfaktor beim Immobilienerwerb dar und macht einen wesentlichen Teil der anfallenden Nebenkosten aus. Bei der Immobilienfinanzierung ist sie daher in der Kalkulation mit zu berücksichtigen. Sie stellt auch ein Hindernis für die verlustfreie Wiederveräußerung dar, da die Steuerbelastung durch einen entsprechend höheren Verkaufspreis erst einmal abgedeckt werden muss.

Unter bestimmten Bedingungen ist der Grundstückserwerb steuerfrei. Im Fall von Vererbungen oder Schenkungen fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 13 Nr. 2 u. 3 GrEStG). Ggf. ist aber Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu zahlen. Der Erwerb unter Ehe- oder Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie ist ebenfalls steuerfrei (§§ 3 Nr. 4 – 6 GrEStG).

Als Grundfläche (GR) wird in § 19 BauNVO (Baunutzungsverordnung) diejenige Fläche eines unbebauten Grundstücks bezeichnet, die baulich überdeckt werden darf. Sie ist ähnlich wie die Geschossfläche als Begrenzung der möglichen Bebauung in Bebauungsplänen von Bedeutung. Dort wird die sogenannte Grundflächenzahl (GRZ) angegeben, aus der sich die maximal mögliche bebaubare Grundfläche ermitteln lässt. Beispiel: GRZ = 0,5; Grundstücksfläche = 1000 qm -> die maximal bebaubare Grundfläche beträgt 1000 qm x 0,5 = 500 qm.

Der Begriff Grundfläche wird – mit zum Teil anderen Inhalten – auch noch in anderen Rechtsvorschriften und Normen verwandt:

• nach § 19 WohnFlV (Wohnflächenverordnung) wird unter Grundfläche die Bodenfläche eines Wohnraums in einer Wohnung verstanden. Die Verordnung enthält für die Ermittlung detaillierte Vorgaben;
• nach DIN 277 (2005) werden bei der Ermittlung der Herstellungskosten von Gebäuden Brutto- und Netto-Grundfläche unterschieden. Die Netto-Grundfläche setzt sich aus der Nutzfläche (NF), der technischen Funktionsfläche (TF) und der Verkehrsfläche (VF) zusammen. Die Brutto-Grundfläche wird als Summe der Grundflächen auf allen Grundrissebenen eines Gebäudes ermittelt.

Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, das vor allem im Zusammenhang mit der Absicherung von Krediten bei Immobiliengeschäften eine wichtige Rolle spielt. Sie hat wesentlich größere praktische Bedeutung als die Hypothek, die zum gleichen Zweck eingesetzt werden kann.

Die gesetzlichen Regelungen zur Grundschuld finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), konkret in den §§ 1191 ff. BGB. Viele Vorschriften für Hypotheken (§§ 1113 ff. BGB) gelten dabei auch für die Grundschuld. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass bei der Hypothek das Vorliegen einer entsprechenden Forderung zwingende Voraussetzung für die Eintragung ist, während die Grundschuld nicht hieran gebunden ist. Sie kann zum Beispiel auch unabhängig vom Vorliegen oder der Höhe eines Kredits vereinbart werden, um einseitige Verpflichtungen abzusichern. Sie ist daher grundsätzlich flexibler einsetzbar als die Hypothek und wird daher als Sicherungsinstrument meist bevorzugt.

Es wird zwischen Buch- und Briefgrundschuld unterschieden. Gesetzlich ist die Briefgrundschuld der Regelfall, in der Praxis wird aber häufig die Buchgrundschuld genutzt. Bei ihr wird die Grundschuld lediglich im Grundbuch eingetragen (Abteilung III des Grundbuchs), der Verzicht auf eine Briefgrundschuld ist dabei ausdrücklich zu vermerken. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt. Er stellt ein Wertpapier dar, das bei Bedarf auch ohne Eintragung im Grundbuch an Dritte übertragen werden kann.

Die Bewilligung zur Eintragung einer Grundschuld ist notariell zu beurkunden oder öffentlich zu beglaubigen. Wichtig bei der Eintragung ist die Rangfolge. Bei mehreren Grundschuldeintragungen erfolgt die Bedienung von Gläubigern nämlich nach dem Rang. Kreditinstitute verlangen daher in der Regel eine erstrangige Grundschuld als Sicherheit. Bauspardarlehen können dagegen nachrangig besichert werden. Die Rangfolge richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung, kann aber mit einer – notariell beglaubigten – Erklärung geändert werden.

Üblicherweise unterwirft sich der Grundstückseigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld zur Geltendmachung von Gläubigeransprüchen. Eine Grundschuld besteht – anders als die Hypothek – auch nach Erfüllung einer Kreditforderung weiter. Um sie zu löschen, ist eine Löschungsbewilligung des Kreditgebers erforderlich.

Als Hausgeld oder Wohngeld (Hausgeldabrechnung) wird die von Wohnungseigentümern zu leistende Vorauszahlung für die Betriebskosten eines gemeinschaftlichen Objekts bezeichnet. Der Verwalter des Objektes muss für die voraussichtlich während eines Jahres anfallenden Betriebskosten (z.B. für Verwaltung, Haus- und Gartenpflege, Müllentsorgung, Hausstrom, Heizung, Gebäudeversicherung usw.) einen Wirtschaftsplan aufstellen, der von der Eigentümerversammlung zu beschließen ist.

Auf der Basis der Miteigentumsanteile bzw. der Kostenanteile laut Heizkostenverordnung (bei Kosten für Heizung und Warmwasser) werden daraus die Hausgeld-Zahlungen der einzelnen Eigentümer abgeleitet. Im Rahmen der Prüfung des Wirtschaftsplans im Folgejahr erfolgt dann die Jahresabrechnung. Zu viel gezahltes Hausgeld wird erstattet, bei einer Unterdeckung fallen Nachzahlungen an. Rechtsgrundlage bildet § 28 WEG (Wohnungseigentumsgesetz).

Verträge zur Übertragung von Grundstücken bedürfen grundsätzlich der notariellen Beurkundung (§ 313 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch). Das gilt selbstverständlich auch für Kaufverträge. Ist mindestens eine der Vertragsparteien ein Verbraucher, sind Notare gehalten, den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen.

Dadurch soll es möglich werden, die Vertragsbestimmungen vorab nochmals eingehend zu prüfen. Der Kaufvertrag sollte bzw. muss bei Grundstücksgeschäften folgende Bestandteile enthalten:

• Angaben zu den beteiligten Vertragsparteien, von deren Richtigkeit sich der Notar durch die Vorlage amtlicher Ausweise überzeugen muss;
• eine präzise Bezeichnung des Grundstücks bzw. Objekts unter Bezugnahme auf das Grundbuch und/oder die Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen);
• Höhe, Voraussetzungen (zum Beispiel Lastenfreistellung, Auflassungsvormerkung, Objekträumung) und spätester Termin für die Fälligkeit des Kaufpreises;
• ggf. Bevollmächtigung und Beauftragung des Notars, eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers zu beantragen;
• ggf. Ermächtigung zur Eintragung von Grundpfandrechten bereits vor der Eigentumsumschreibung, um dem Käufer die Kaufpreisfinanzierung zu ermöglichen;
• Regelung zum Besitzübergang einschließlich Nutzen, Lasten und Gefahrenübernahme;
• Regelung zur Haftung im Falle von Rechts- und Sachmängeln, ggf. auch Hinweis auf erfolgte Übergabe des Energieausweises nach den gesetzlichen Vorschriften;
• Bevollmächtigungen und Genehmigungen für den Notar zur Einholung von Auskünften, zu Prüfungen usw..

Im Regelfall möchte der Käufer einer Immobilie das Grundstück oder Objekt frei von Belastungen erwerben. Bei entsprechenden notariellen Kaufverträgen verpflichtet sich der Verkäufer daher zur Freistellung von noch existierenden Grundstückslasten. Dabei geht es üblicherweise um im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte (Grundschulden) zur Absicherung von Kreditverpflichtungen des Verkäufers.

Bei der Lastenfreistellung sorgt der Notar dafür, dass diese eingetragenen Lasten gelöscht werden können. Dazu holt er vom Kreditgeber, meist einer Bank, eine Pfandfreigabeerklärung bzw. Löschungsbewilligung ein, mit der die Löschung der Grundschuld im Grundbuch veranlasst werden kann. Evtl. noch offene Forderungen des Kreditgebers können parallel dazu im Rahmen der Kaufpreiszahlung beglichen werden.

Unter Leibrente wird eine oft lebenslange regelmäßige und gleichbleibende Zahlung an einen Begünstigten verstanden. Gesetzliche Vorschriften zur Leibrente finden sich in den §§ 759 – 761 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Die Zahlung der Rente endet üblicherweise mit den Tod des Empfängers.

Es gibt aber unterschiedliche Ausgestaltungsformen und -möglichkeiten, zum Beispiel können auch temporäre Leibrenten (Zeitrente) vereinbart werden.

Leibrenten kommen im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen häufiger vor. Anstatt der einmaligen Kaufpreiszahlung erhält der Verkäufer dann eine Leibrente als Gegenleistung. Sie dient in der Regel als zusätzliche Altersversorgung. Oft wird außerdem auch ein Wohnrecht für den Verkäufer vereinbart. Die Leibrente kann durch Eintragung einer Reallast (§§ 1105 ff. BGB) auf das Grundstück gesichert werden.

Beide Seiten können von einer solchen Vereinbarung profitieren. Der Verkäufer kann weiter in dem Objekt wohnen bleiben, ohne für dessen Instandhaltung verantwortlich zu sein, und erhält gleichzeitig eine finanzielle Zusatzversorgung. Für den Käufer hat die Vereinbarung einen liquiditätsschonenden Effekt, da er den Preis quasi in Raten zahlen kann. Die Bemessung der Leibrente erfolgt dabei nach versicherungsmathematischen Prinzipien.

Der Nachteil besteht für den Verkäufer darin, dass er auf die Alternativanlage des Kaufpreises verzichtet. Für den Käufer entsteht eine zusätzliche finanzielle Belastung, wenn die Rente sehr lange zu zahlen ist.

Die Mietpreisbremse ist eine Maßnahme der Bundesregierung, um den Anstieg der Mietpreise auf Wohnungsmärkten mit besonders knappem Angebot und hoher Nachfrage zu begrenzen. Sie soll im Rahmen des geplanten Mietrechtsnovellierungsgesetzes umgesetzt werden. Ziel ist es, einkommensschwächeren Wohnungssuchenden den besseren Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu ermöglichen.

Dazu ist eine neue Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 556d ff.BGB) vorgesehen. Bei der Wiedervermietung von Immobilien in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten soll die neue Miete im Allgemeinen auf maximal 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt werden. Lag die Vormiete höher, darf dieser Wert vereinbart werden. Bei Erstvermietungen (ab 1.10.2014) gilt die Mietpreisbremse nicht.

Das Gesetz ermächtigt die Regierungen der Bundesländer, per Verordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkte zu definieren, auf denen die Mietpreisbremse greifen soll. Die Verordnungsermächtigung ist auf höchstens fünf Jahre befristet. Kriterien für die Festlegung sind besonders stark gestiegene Mieten, überdurchschnittliches Mietniveau, wachsender Zuzug ohne ausreichende Neubauten und niedrige Leerstände. Typische Gebiete, auf die das zutreffen kann, sind zum Beispiel Ballungsregionen, Hochschulstandorte und mittlere Städte mit hoher Wohnqualität.

Mietverträge (Mietvertrag) werden in vielen Bereichen abgeschlossen und sind daher umfassend rechtlich geregelt. Das gilt in besonderer Weise für Mietverträge bei Wohnungen und Immobilien. Vorschriften dazu enthält vor allem das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Allgemeine Vorschriften zu Mietverhältnissen finden sich in den §§ 535 ff. BGB, spezielle Vorgaben zu Mietverträgen über Wohnraum sind in den §§ 549 ff. BGB festgelegt. Sie dienen insbesondere dem Mieterschutz.

Ein Wohnungs-Mietvertrag kann theoretisch auch mündlich vereinbart werden. Die Schriftform ist aber wegen der Rechtssicherheit und Nachweisbarkeit üblich und ratsam. Mindestinhalte betreffen Angaben:

• zu den Vertragsparteien (Vermieter und Mieter);
• zum Mietgegenstand (Wohnung, zugehörige Dach- und Kellerräumen, Stellpätze etc.);
• zur Miete (Nettokaltmiete und Betriebskosten);
• zu Rechten und Pflichten der Vertragsparteien.

In der Praxis haben sich verschiedene Typen von Wohnungsmietverträgen etabliert. Für jeden Typus gibt es allgemein akzeptierte Standardverträge, die gerne genutzt werden und um individuelle Vereinbarungen ergänzt werden können. Die wichtigsten Typen sind:

• Unbefristete Verträge: sie bilden die Regel. Das Mietverhältnis endet erst, wenn es von einer Seite wirksam gekündigt wird. Bei der Kündigung besteht Schriftformerfordernis. Das BGB enthält zur Wohnungskündigung eine Reihe von Einschränkungen und Bedingungen, die jeweils zu beachten sind. Für Mieter beträgt die reguläre Kündigungsfrist drei Monate, für Vermieter gelten Fristen in Abhängigkeit von der Mietdauer.
• Befristete Verträge: bei diesen – oft auch als Zeitmietverträge bezeichneten – Vereinbarungen endet das Mietverhältnis nach einer festgelegten Zeit automatisch. Ordentliche Kündigungen gibt es hier nicht, es besteht aber ggf. ein außerordentliches Kündigungsrecht.
• Indexmietverträge: Solche Vereinbarungen enthalten eine Anpassungsklausel, nach der die Miete regelmäßig der Entwicklung eines Indexes (in der Regel des Verbraucherpreisindexes) entsprechend angepasst wird. Mieterhöhungen sind dadurch verbindlich und nachvollziehbar geregelt.
• Staffelmietverträge: Hier wird eine jährliche prozentuale Mieterhöhung gemäß einer vereinbarten Staffel vereinbart. Die sich ergebende Miete darf dabei aber die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 Prozent übersteigen, sonst liegt Mietüberhöhung vor (§ 5 WiStG – Wirtschaftsstrafgesetz).